La validité d’un congé délivré par anticipation
La Cour de cassation vient une nouvelle fois de rappeler, dans un arrêt de la 3ème chambre civile, du 10 décembre 2008, la validité d’un congé pour vendre délivré par anticipation.
La Cour de cassation précise que les effets du congé délivré prématurément doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné. La conséquence est simple : le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis.
En l’espèce, le bailleur avait donné un premier congé pour vendre pour un montant ; puis quinze jours plous tard, un nouveau congé pour un prix de vente supérieur. A juste titre, la Cour de cassation, comme la Cour d’appel de Paris encore récemment, a retenue la validité du seul premier congé.
Le second n’aurait pu être valable que dans l’hypothèse où la rétractation aurait été acceptée par le locataire, destinataire du premier congé.
Les conséquences sont doubles :
le congé délivré prématurément au preneur lie le bailleur jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis, et ses effets se reportent à la date à laquelle le congé aurait dû être donné.
l’incidence de la délivrance d’un congé par anticipation n’est plus aujourd’hui à négliger. En raison de la baisse annoncée du secteur immobilier, l’offre contenue dans un congé délivré par anticipation ne serait pas acceptée par le locataire en raison de son inadéquation avec le prix du marché. Il convient pour le bailleur d’être vigilent car s’il trouve un nouvel acquéreur à un prix moindre, il devra en avertir de nouveau son locataire, lui permettant ainsi d’exercer la faculté légale de substitution (article 15-II alinéa 4 de la loi de 1989).